İnşaat ve Gayrimenkul Hukuku

Taşınmaz yatırımlarında hukuki altyapı ve bütüncül yaklaşım

Gayrimenkul işlemleri; imar mevzuatı, kat mülkiyeti rejimi, borçlar hukuku, tüketici hukuku, sermaye piyasası düzenlemeleri ve idare hukukunun kesiştiği bir yapıya sahiptir. Bu nedenle her süreç — ister bir konut alım satımı, ister büyük ölçekli proje finansmanı olsun — tarafların konumuna, işlemin aşamasına ve özgün hukuki risklerine göre ele alınmalıdır.

Çetin Avukatlık Ofisi, yalnızca işlem anını değil; öncesindeki hukuki durum tespitinden teslim sonrası uyuşmazlık süreçlerine kadar taşınmaz yatırımının tamamını kapsayan bir perspektif benimser. Sözleşme tasarımında ticari dengeyi gözeten, müzakerede müvekkil çıkarlarını koruyan ve gerektiğinde dava ile icra süreçlerini etkin biçimde yürüten bu yaklaşım, uyuşmazlık çözümü alanındaki kurumsal yetkinlikle de desteklenmektedir.

Gayrimenkul alım satımı, satış vaadi ve taşınmaz edinimi

Taşınmaz ediniminde hukuki güvence; tapu kaydının doğrulanması, takyidatların taranması, imar durumu ve kullanım izninin teyit edilmesiyle başlar. Varsa kiracı haklarının ve üçüncü kişi taleplerinin önceden belirlenmesi ile ödeme planı, cayma ve cezai şart mekanizmalarının doğru kurgulanması işlemin tamamlayıcı unsurlarıdır.

Ofis, gayrimenkul satış ve satış vaadi sözleşmelerinin hazırlanmasında, müzakere ve revizyonunda taraf konumuna bağımsız hukuki destek sağlar. Tapu devri koşulları, teslim tarihi yükümlülükleri, taahhüt ve beyanlar ile uyuşmazlık çözüm hükümleri; geriye dönük ihtilafların kapısını kapatacak bir öngörü ve ayrıntı düzeyinde kaleme alınır.

Kat mülkiyeti, yapı yönetimi ve ortak alan düzeni

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki residence, tower, iş merkezi, alışveriş merkezi ve konut siteleri; operasyonel yapıları gereği hukuki meselelere sürekli konu olur. Aidat ve ortak gider tahsilatı, kat malikleri kurulu toplantıları, yönetim planının uygulanması ve ortak alanların yönetimi bu meselelerin başında gelir.

Büyük ölçekli yapı yönetimlerinde hukuki danışmanlık

Site, residence ve iş merkezi yönetimlerine düzenli hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunulmaktadır. Aidat ve kullanım giderlerine ilişkin icra takiplerinin başlatılması ve yürütülmesi, borçlu malik ve kiracılarla yürütülecek hukuki süreçler, hizmet sözleşmelerinin yapılandırılması ve idari karar alma mekanizmalarının güçlendirilmesi bu kapsama girer. Amaç yalnızca aktif uyuşmazlıkları çözmek değil, yönetimin kurumsal işleyişini hukuki açıdan sürdürülebilir kılmaktır.

Kat malikleri kurulu kararları ve ortak alan uyuşmazlıkları

Kat malikleri kurulu toplantılarının usulüne uygun yapılmaması, karar yeter sayılarındaki hatalar veya gündem hazırlığındaki eksiklikler; karar iptali davalarının en yaygın kaynaklarındandır. Olağan ve olağanüstü toplantıların hazırlanması, gündem metinlerinin oluşturulması ve kararların kanuni çerçeveye uygun biçimde yapılandırılması konularında danışmanlık sağlanır; karar iptali davalarında yönetimler ve malikler ayrı ayrı temsil edilmektedir.

Otopark, teras, bahçe, teknik alan, reklam ve tabela haklarıyla bağımsız bölümlerin yönetim planı dışı kullanımı gibi ortak alan ihlallerinde delil tespiti, müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme davaları da bu hizmet kapsamında yürütülür.

İnşaat sözleşmeleri ve yapım süreci hukuku

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri

Kat karşılığı inşaat ilişkisi, arsa sahibi ile müteahhit arasında uzun süreli, yüksek değerli ve taraflar bakımından asimetrik risk içeren bir hukuki yapı kurar. Paylaşım oranı, teslim takvimi, teknik şartname, ruhsat yükümlülükleri, gecikme cezaları, fesih halleri ve tapu devri koşulları sözleşmenin kritik başlıklarıdır. Ofis; sözleşmenin tasarımı ve müzakere sürecinin yanı sıra, gecikmeden, eksik imalattan veya tapu tescil sorunlarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda ihtar, delil tespiti ve dava süreçlerini de yürütmektedir.

Ayıplı imalat ve teknik uyuşmazlıklar

Yapısal kusurlar, ortak alan eksiklikleri, izolasyon sorunları, teknik şartnameye aykırılıklar ve malzeme kalitesine ilişkin ihtilaflar; inşaat hukukunun en teknik ve delil-yoğun alanını oluşturur. Bu uyuşmazlıklarda zamanında delil tespiti yaptırılması ve taleplerin hukuken isabetli biçimde kurgulanması sürecin seyrini belirler. Bilirkişi süreçlerinin yakın takibi ve teknik raporların hukuki stratejiye entegrasyonu, bu alandaki hizmetin özünü oluşturmaktadır.

Ruhsat, iskân ve idari süreçler

İnşaat projelerinde ruhsat ve yapı kullanma izni süreçlerindeki aksaklıklar; satış, teslim ve finansman takvimini doğrudan etkiler. Belediyeler, tapu müdürlükleri ve ilgili idari birimler nezdindeki başvurular ile idari itiraz ve uyuşmazlık süreçleri, projenin ticari takvimi gözetilerek yönetilir.

Kira hukuku: konut, işyeri ve ticari kiralama

Türk Borçlar Kanunu'nun kira ilişkilerine ilişkin hükümleri; konut ve çatılı işyeri kiralarında birbirinden farklı koruma rejimleri öngörmekte, ticari alanlarda ise sözleşme serbestisi daha geniş bir alan açmaktadır. Kira bedeli, artış oranı, tahliye taahhüdü, alt kira, tadilat hakları, ortak giderler, temerrüt ve fesih mekanizmalarının kira türüne ve tarafların ticari konumuna göre doğru kurgulanması belirleyici önem taşır.

Ofis; kira sözleşmelerinin hazırlanması ve revizyonundan kira alacağı ile tahliye davalarına, kira tespiti ve uyarlama süreçlerine kadar malik, kiracı ve ticari işletme adına avukatlık hizmeti sunar. Bireysel hukuki hizmetler kapsamında konut kiralamalarından doğan uyuşmazlıklar da bu uzmanlık alanı içinde ele alınmaktadır. Alışveriş merkezi kiralamaları, ofis ve depo kiraları ile ortak gider yükümlülükleri ayrıca değerlendirilir.

Proje finansmanı, ipotek ve yapılandırılmış gayrimenkul işlemleri

İpotek, kat irtifakı ve finansman yapıları

Gayrimenkul projelerinde teminat ve finansman yapısının hukuki güvencesi; ipotek sözleşmelerinin, kat irtifakı belgelerinin ve proje finansman sözleşmelerinin icra edilebilir ve tartışmasız biçimde kurgulanmasına bağlıdır. Malik, yatırımcı ve finansör menfaatleri arasındaki dengeyi doğru kuran bir yapı hem projenin ilerleyişini kolaylaştırır hem de ilerleyen süreçte hukuki ihtilafa zemin bırakmaz.

AVM yönetimi, proje sözleşmeleri ve GYO süreçleri

Büyük ölçekli alışveriş merkezi ve karma kullanımlı proje yönetim sözleşmelerinde görev ve sorumluluk alanlarının, ücretlendirme yapısının, performans kriterlerinin ve fesih mekanizmalarının net tanımlanması operasyonel sürdürülebilirlik açısından zorunludur. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ve yapılandırılmış taşınmaz yatırım süreçlerine ilişkin danışmanlık hizmetlerinde sermaye piyasası mevzuatı, şirketler hukuku ve gayrimenkul hukuku birlikte değerlendirilir. Portföy işlemleri, varlık devirleri ve yatırımcı ilişkilerinin hukuki altyapısı bu alanda sunulan hizmetlerin kapsamını oluşturmaktadır.